“退房潮”事件的法律分析
李旭斌
【内容简介】“退房潮”事件在法律上可以界定为商品房预售合同签订之后、房屋交付之前，以情势变更或履行不能为由解除合同，且不必支付违约金或收回已交纳的定金。此轮房价涨幅回落或趋向下跌不符合《合同法》情势变更的情形，也不能构成履行不能的原因，因而当事人双方都应当按照已签订的合同的约定履行义务。在房屋交付之前，业主可以支付违约金或放弃定金为条件解除合同，但是违约金和定金只能选择适用，不能同时适用。
【关键词】 退房潮 法律性质 情势变更 不能履行 违约责任
近期，北京、上海、杭州等地一些新房源实行较大幅度降价销售，引起部分已购房业主的不满，后者要求给予补偿甚至“退房”。10月8日至18日十天，杭州就有20起退房，随后，各种各样因楼盘降价而引起的退房活动就在全国各大城市一再上演，南京市房管部门公布的10月份期房退房榜单显示，10月份南京新增期房退房53套，创今年下半年以来单月期房退房数量新高，而在上海，近期因多个楼盘出现了因为开发商大幅降价，甚至引发了旧业主围攻打砸事件。除了跟开发商交涉之外，也有一部分业主选择通过法律途径来“维权”，据南京市中级人民法院近期公布的数据显示，今年以来受理的房屋买卖官司有236起，同比上升11%，其中87%与业主要求退房有关，退房原因包括“首付提高后无力支付”、“限购后无法购买”、“担心房价下跌”等，这一大规模的退房事件被媒体成为“退房潮”。
与“退房潮”直接相关的是房地产市场的“转冷”。2011年10月18日，国家统计局公布了9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况：价格环比下降的城市有17个，持平的城市有29个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.3%。与此同时，70个大中城市中，价格同比涨幅回落的城市高达59个，比8月份增加了19个；同比涨幅超过5.0%的城市已经从今年3月份的42个，减少为20个。这一组数据表明，在“限贷令”“限购令”等一系列国家对房地产市场的宏观调控措施下，大中城市房价的上涨过快已经得到了初步遏制，并有进一步下跌的趋势。对于大部分城市工薪阶层来说，这无疑是一个利好消息。但是，对于那些拥有多套房产的投资客、长期享受暴利的开发商，以及依靠土地财政的地方政府来说，房价下跌却不是其乐于所，“退房潮”就是因旧业主利益受损而引发的事件。应当如何界定这一事件的法律性质，“退房”是否于法有据，下面笔者将分别进行探讨。
一、“退房”法律性质之界定
“退房潮”事件里，要求退房的业主一般已经跟开发商签订了商品房预售合同，但是还没拿到房屋，此时因为房价涨幅回落及转向下跌以及国家的“限贷限购”政策而要求退房，从法律上可以界定为在商品房预售合同签订之后、房屋交付之前，以情势变更或履行不能为由解除合同，且不必支付违约金或收回已交纳的定金。
在讨论相关法律问题之前，有必要先解释商品房预售合同的内涵和性质。商品房预售是我国近年来房地产市场发展的产物，对于解决开发建设资金的不足起了重要的作用，它指房地产开发公司与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，或约定违约金，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。商品房预售属于买卖合同，但与普通的现房买卖相比具有两大特征：首先，它是一种附期限的远期交易行为，即商品房买卖双方在买卖合同中约定了一个期限，在将来的一定期限内交付房屋；其次，它具有较强的国家干预性，这是因为从签订预售合同到交付房屋有一段较长的时间，购买方承担者更大的合同风险，因此，我国《城市房地产管理法》规定了严格的商品房预售条件，且规定双方签订《商品房预售合同》后，还要到当地房屋房地产管理部门办理登记备案手续。
二、房价下跌是否符合情势变更的情形？
现代社会，民商事活动实行“契约严守”原则，当合同成立并生效之后，当事人双方都应当按照约定全面履行自己的义务，不得随意变更、解除。但是，为了避免合同订立后因无法预见、无法控制的事件的发生而使一方处于明显不利地位而无辜遭受巨大损失，法律又赋予了其变更或解除合同的权利，此即情势变更制度，以限制“契约严守”原则的适用。所谓情势变更制度,是指在合同有效成立以后,作为合同法律效力之基础或环境的情势,因不可归责于当事人的事由,发生了无法预料的变更,若继续履行合同则会显失公平时,允许变更合同内容或解除合同的法律制度。我国《合同法》并未规定情势变更制度，这一直被学者视为该法的一大缺陷，2009年《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第26条作出了补充规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。从这一法律条文可以看出，“情势变更”中的“情势”必须符合三大要件——订立合同时无法预见、非不可抗力、不属于商业风险，只有同时满足这三个要件的客观情况发生了重大变化而不是正常变化，且合同的继续履行将导致对于一方当事人明显不公平或不能实现合同目的时，该方当事人才能依据法律上的情势变更制度要求变更或解除合同。如果某种客观情况不能同时满足这三个要件，即使其使一方遭受了损失或者没有达到合同预期的目的，也不能适用情势变更制度。
而在“退房潮”事件里，虽然近年来我国房地产价格一直处于迅速上涨的轨道，但是并不是说它将会永远继续下去，而且针对房价的过快上涨、投机购房活跃等问题，中央和地方各级政府已经出台了一系列调控措施，如2010年4月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中的“限购令”、“限贷令”，通过对这些政策的严格执行，才出现了近期的房价平稳或下跌表现，业主在签订了商品房预售合同时，应当知晓国家相关的调控政策，能够预见到之后房价的下跌转向，因而不能满足“情势变更”制度中的“无法预见”条件。而且，商品的交易价格最终是由市场供求关系决定的，商品房属于“商品”的范畴，亦不例外，无论是房价上涨或下跌，如果不属于人为操作的原因，都属于商品房预售合同正常的商业风险，因此，房价下跌不能构成情势变更的事由。
三、“限贷令”、“限购令”是否构成合同履行不能的事由？
“退房潮”事件中，有部分业主以“首付提高后无力支付”、“限购后无法购买”为由主张退房，即以履行不能为由解除合同，笔者认为不能成立。履行不能，是指作为债权之客体的给付不可能的状态。作为一种合同履行的障碍，履行不能可区分为广义的履行不能与侠义的履行不能，前者是指本来的履行、给付的目的全部或者部分不能够实现的状态，而不问其债务人对于此种不能的发生有责任还是无责任。而后者则仅指债务人对不能的发生有责任的情形。我国采广义的履行不能概念，《合同法》第110条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……。第118条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。值得强调的是，此处的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
从“限贷令”的政策内容来看，对于购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的、购买第二套、第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率都有严格的下限标准，这意味着作为购买方的业主要承担更高的经济成本。如果业主在签订商品房预售合同之后因遭遇了“限贷令”而无力支付，首先不属于合同法第110条规定法律上或事实上不能履行，因为该条针对是的非金钱债务，而首付款或购房款属于金钱债务，显然不能予以适用，其次，“限贷令”也不属于不可抗力的情形，因为其并非不可预见，在全球化的今天，经济政策、市场行情随时都有可能发生变化，交易与风险共生共长，有交易就有风险，“限贷令”符合国家遏制房价过快的一贯主张，是国家运用经济手段对房地产市场进行宏观调控，双方在签订预售合同时应当有所预见，而且，“限贷”之后，只是增加了业主履行合同的难度，即要支付比约定更高的首付款、贷款利率，但并非不能克服。
从“限购令”的政策内容上看，在《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》里，要求在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。随后，各大城市甚至中小城市纷纷出台了相应的“限购”政策，例如南京市政府规定，暂时限制购买第三套住房，对于投机炒房，且不能提供相关证明的，房地产登记机构不予办理权属登记；广州市政府规定，户籍家庭和常住非户籍家庭(一年纳税声明)，限新购一套房。笔者认为，在双方签订预售合同之后，因当地“限购”政策而无法办理权属登记，并不属于合同法第118条的法律上或事实上的不能履行，因为此处的不能履行无论是法律原因或事实原因造成，都属于一种根本性、长期性状态，而国务院已经将“限购”明确定位为一种临时性措施，事实表明，在目前房价过快上涨得到初步遏制的情况下，“限购令”已被国家有关部门叫停，该政策真正推行的时间还不足一年，且各地执行力度差异很大。另外，“限购令”也不能满足不可抗力的要件，跟“限贷令”一样，它同样并非不可预见，因为“限购”针对的是购买第二套、第三套及以上住房，如果相关业主因此而不能办理过户手续，可以通过出售已有住房来规避“限购令”政策的规定，因而并非不可克服。
四、违约责任——业主可否以支付违约金或放弃定金为条件“退房”？
违约金，是由当事人约定的或者法律直接规定的，在一方当事人不履行或者不完全履行合同时向另一方当事人支付一定数额的金钱或者其他支付。违约金可分为惩罚性违约金和赔偿性违约金，赔偿性违约金，又称固有意义上的违约金，是当事人对于违约所约定的一种私有制裁，固又称“违约罚”。此种违约金于违约时，债务人除支付违约金之外，其他因债之关系所应负的一切责任，均不因之受影响。赔偿性违约金，是当事人双方预先估计的损害赔偿总额，又叫损害赔偿额的约定，违约方支付违约金后，合同解除，双方均不必履行合同义务。我国《合同法》第114条规定规定的是赔偿性违约金——当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因而，在签订商品房预售合同、房屋交付之前，如果业主已经支付了约定的违约金，那么合同便可解除，双方均不必履行合同义务，自然可以“退房”。
定金是对合同订立或履行的一种担保，我国《担保法》第89条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因而，如果业主和开发商签订的商品房预售合同含有定金条款，且业主已经实际交付了约定的定金，那么业主可以以放弃定金为条件来解除合同，不用支付购房款，也不用支付违约金，办理“退房”手续即可。值得指出的是，如果预售合同里既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，开放商只能选择适用违约金或者定金条款，而不能同时主张违约金和定金。当然，此处讨论“退房”的前提是合同尚未履行，即预售合同约定的房屋尚未交付，如果已经交付房屋，那么业主不能主张以支付违约金或放弃定金为由“退房”。
参考文献：
金俭著：《房地产法研究》，科学出版社2004年版。
魏振瀛主编：《民法》（第三版），北京大学出版社、高等教育出版社2007年版。
韩世远著：《合同法总论》，法律出版社2004年版。
陈白帆：《楼价开始跳水 大中城市掀退房潮》，载《广州日报》2011年10月28日。
